Giá đất không tăng, người dân được hưởng lợi thế nào?

Giá đất theo Bảng giá đất không tăng hoặc tăng nhẹ thì nhiều người dân sẽ được hưởng lợi. Nhận định này có vẻ vô lý nhưng để hiểu rõ hãy xem quy định trong bài viết dưới đây.

Lưu ý: Giá đất trong bài viết này là giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, chứ không phải giá đất thị trường (vì giá đất thị trường không do pháp luật quy định).

Giá đất là gì? gồm những loại nào?

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). (Xem file luat-dat-dai-2013 tại đây)

Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Hiện nay giá đất gồm giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thị trường.

1. Giá đất theo quy định Nhà nước gồm Bảng giá đất và giá đất cụ thể; 02 loại giá đất này do pháp luật điều chỉnh, cụ thể:

+ Giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định căn cứ trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất (khung giá đất do Chính phủ ban hành). Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ (hiện nay áp dụng Bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024).

+ Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

2. Giá đất thị trường. giá đất thị trường là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận. Hay nói cách khác, giá đất thị trường là giá mua bán nhà, đất do các bên mua bán tự thỏa thuận; pháp luật không quy định loại giá đất này.

Bảng giá đất không tăng thuế, phí sẽ không tăng

Giá đất không tăng, đa số người dân sẽ được hưởng lợi. Để hiểu rõ nhận định này hãy xem những trường hợp mà sử dụng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Theo khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

TT

Trường hợp

1

– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức.

– Công nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là cấp Giấy chứng nhận – cấp Sổ đỏ) đối với phần diện tích trong hạn mức được áp dụng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

2

Tính tiền sử dụng đất Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

3

– Tính thuế sử dụng đất.

4

– Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai như lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận, khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,…

5

– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

6

– Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Căn cứ vào các trường hợp sử dụng giá đất theo Bảng giá đất như trên thì việc tăng giá đất sẽ làm tăng tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở trong hạn mức, người dân sẽ phải nộp nhiều thuế sử dụng đất hơn, mất nhiều tiền sử dụng đất hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất,…Do đó, nếu giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh không tăng, hoặc tăng nhẹ thì đa số hộ gia đình, cá nhân sẽ được hưởng lợi.

Lưu ý: Trường hợp Nhà nước mà tăng giá đất cụ thể thì người có đất bị thu hồi sẽ được hưởng lợi (vì giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất – Tuy nhiên, bài viết này không phân tích việc lợi, hại của tăng giá đất cụ thể).

Kết luận: Giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành không tăng hoặc tăng nhẹ thì tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho đất ở trong hạn mức, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất sẽ không tăng hoặc tăng nhẹ. Khi đó người sử dụng đất sẽ không phải nộp nhiều tiền bằng trường hợp giá đất theo Bảng giá đất tăng mạnh.

Khắc Niệm

Trả lời